גרירת משכנתא – האם כדאי לגרור משכנתא

גרירת משכנתא היא פעולה שבה נוטלים משכנתא חדשה על נכס חדש ומעבירים אליה חלק או את כל יתרת המשכנתא הקיימת על נכס אחר. פעולה זו יכולה להיות כדאית במגוון מצבים, אך חשוב לשקול היטב את כל ההיבטים לפני קבלת ההחלטה.

מתי כדאי לשקול גרירת משכנתא?

• תנאי משכנתא אטרקטיביים: אם יש לכם משכנתא קיימת בתנאים טובים (ריבית נמוכה, תמהיל משתלם), כדאי לשקול לגרור אותה לרכישת נכס חדש כדי להמשיך וליהנות מהתנאים האטרקטיביים.
• שינוי במצב המשפחתי או הכלכלי: אירועים כמו נישואין, לידת ילד או שינוי בהכנסה יכולים להשפיע על הצורך במגורים גדולים יותר או קטנים יותר, מה שעלול להצריך גרירת משכנתא.
• עליית ערך הנכס: אם ערך הנכס שעליו רשומה המשכנתא עלה משמעותית, ניתן להשתמש בעודף השווי כדי להגדיל את המשכנתא החדשה ולרכוש נכס יקר יותר.

מתי כדאי להימנע מגרירת משכנתא?

• עמלות פירעון מוקדם: אם יש עמלות פירעון מוקדם גבוהות על המשכנתא הקיימת, כדאי לשקול היטב את כדאיות הגרירה.
• ריביות גבוהות: אם הריביות על המשכנתאות החדשות גבוהות מהריביות על המשכנתא הקיימת, עדיף לשקול מחדש את ההחלטה.
• מורכבות התהליך: גרירת משכנתא היא תהליך מורכב שיכול לכלול ניירת רבה ובדיקות שונות. אם אתם מעדיפים תהליך פשוט יותר, כדאי לשקול אפשרויות אחרות.

מה כדאי לבדוק ?

• תנאי המשכנתא החדשה: השוו בין התנאים של המשכנתא הקיימת והחדשה, כולל ריבית, תמהיל, תקופת ההלוואה ועמלות.
• עלויות נלוות: בדקו את כל העלויות הנלוות לגרירת המשכנתא, כמו עמלות משפטיות, שמאות, רישום בטאבו ועוד.
• יכולת החזר: וודאו שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא החדשה.
• ייעוץ מקצועי: קחו ייעוץ משכנתאות מקצועי כדי לקבל תמונה מלאה של כל האפשרויות העומדות בפניכם ולמצוא את הפתרון המתאים ביותר לצרכים שלכם.

לסיכום: גרירת משכנתא יכולה להיות כלי פיננסי שימושי, אך חשוב לשקול היטב את כל ההיבטים לפני קבלת ההחלטה. התייעצו עם יועץ משכנתאות מקצועי כדי לקבל החלטה מושכלת.

גרירת משכנתא – האם כדאי לגרור משכנתא?

במהלך החיים, רבים מאיתנו נדרשים למכור את דירתנו ולרכוש דירה חדשה – אם בשל הגדלת המשפחה, מעבר מקום מגורים, או שיפור תנאי הדיור. אך מה קורה עם המשכנתא הקיימת? האם כדאי לסגור אותה ולקחת משכנתא חדשה, או שמא עדיף לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס החדש? במאמר זה נבחן את הנושא החשוב של גרירת משכנתא, היתרונות, החסרונות והשיקולים השונים שיסייעו לכם לקבל החלטה מושכלת.

מהי גרירת משכנתא?

היא תהליך שמאפשר להעביר את המשכנתא הקיימת מנכס אחד לנכס אחר, באותם תנאים ומסלולים שבהם נלקחה המשכנתא המקורית. במילים אחרות, במקום לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה עבור הנכס החדש, אפשר פשוט “לגרור” את המשכנתא הישנה אל הנכס החדש.

בתהליך גרירת המשכנתא, השעבוד שרשום לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה עובר מהדירה הקיימת לדירה החדשה, וסכום המשכנתא שנותר לשלם עובר לנכס החדש באותם תנאים ומסלולים, ועד תום התקופה המקורית שנקבעה.

איך עובד תהליך גרירת המשכנתא?

תהליך גרירת המשכנתא דומה במידה רבה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה. יש לפנות לבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית ולבקש לגרור את המשכנתא לנכס החדש.

תהליך גרירת המשכנתא מורכב משלבים אלו:

1. פנייה לבנק – יש לפנות לבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית ולהגיש בקשה לגרירת המשכנתא.
2. אישור הבקשה – הבנק יבחן את הבקשה ויבדוק האם הנכס החדש עומד בקריטריונים הנדרשים לשמש כבטוחה.
3. העברת השעבוד – לאחר אישור הבקשה, הבנק יעביר את השעבוד מהנכס הישן לנכס החדש.
4. המשך תשלום המשכנתא – לאחר גרירת המשכנתא, ממשיכים לשלם את ההחזרים החודשיים כרגיל, באותם תנאים ומסלולים.

חשוב לציין שגרירת משכנתא אפשרית גם במצב שבו טרם רכשתם נכס חדש. במקרה כזה, הכספים מועברים לפיקדון מיוחד (הנקרא “פיקדון גרירה”), המשמש כבטוחה להחזר ההלוואה במקום השעבוד על הנכס שנמכר. כשתרכשו נכס חדש, הכספים ישוחררו מהפיקדון וירשם שעבוד על הנכס החדש.

היתרונות 

שמירה על תנאים טובים

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של גרירת משכנתא הוא האפשרות לשמר תנאים טובים שקיבלתם בעבר. אם לקחתם משכנתא בתקופה שבה הריביות היו נמוכות יותר מהריביות הנוכחיות, גרירת המשכנתא תאפשר לכם להמשיך ליהנות מאותם תנאים טובים.

לדוגמה, אם המשכנתא שלכם כוללת מסלול בריבית פריים מינוס 0.8, ואילו היום הריביות הטובות ביותר שתוכלו להשיג הן פריים מינוס 0.2, כדאי לשקול לגרור את המשכנתא ולא לוותר על התנאים הטובים שכבר השגתם.

חיסכון בעמלת פירעון מוקדם

יתרון נוסף של גרירת משכנתא הוא החיסכון בעמלת פירעון מוקדם. כאשר סוגרים משכנתא לפני הזמן, מחויבים בדרך כלל בעמלת פירעון מוקדם, שעלולה להגיע לסכומים משמעותיים. בגרירת משכנתא, מכיוון שלא סוגרים את המשכנתא אלא רק מעבירים אותה לנכס אחר, אין צורך לשלם עמלת פירעון מוקדם.

פשטות יחסית

יתרון נוסף של גרירת משכנתא הוא הפשטות היחסית של התהליך לעומת לקיחת משכנתא חדשה. אמנם גם בגרירת משכנתא יש צורך בבדיקות ואישורים, אך מכיוון שהבנק כבר מכיר את ההיסטוריה הפיננסית שלכם והמשכנתא כבר קיימת, התהליך עשוי להיות פשוט יותר.

החסרונות של 

מוגבל לבנק המקורי

אחד החסרונות המרכזיים של גרירת משכנתא הוא שהיא אפשרית רק באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. אם תרצו לגרור את המשכנתא ולקחת משכנתא נוספת (למשל, אם הנכס החדש יקר יותר), תהיו מוגבלים לבנק המקורי גם עבור המשכנתא הנוספת.

המשמעות היא שאתם “לקוחות שבויים” של הבנק, ולא תוכלו להשוות בין הצעות שונות ולבחור את הבנק שמציע את התנאים הטובים ביותר עבור המשכנתא הנוספת.

עלויות נלוות

למרות שגרירת משכנתא חוסכת את עמלת הפירעון המוקדם, היא כרוכה בעלויות אחרות, כגון עמלת גרירה, עלויות הערכת שמאי לנכס החדש, ועלויות בירוקרטיות נוספות.

בנוסף, אם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת (משלימה) לצורך רכישת הנכס החדש, הבנק עלול לנצל את היותכם “לקוחות שבויים” ולהציע תנאים פחות טובים למשכנתא המשלימה.

לא תמיד כדאי כלכלית

גרירת משכנתא לא תמיד כדאית מבחינה כלכלית. לעתים, למרות שהריביות במשק עלו, ייתכן שבזכות שיפור במצבכם הפיננסי (למשל, עלייה בהכנסות או שיפור בדירוג האשראי), תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא חדשה.

בנוסף, אם נותרה תקופה קצרה יחסית עד לסיום המשכנתא, העלויות והמאמץ הכרוכים בגרירתה עשויים שלא להצדיק את היתרונות.

מתי כדאי לגרור משכנתא?

כשתנאי המשכנתא הנוכחית טובים יותר

הכדאיות העיקרית של  היא כאשר תנאי המשכנתא הנוכחית טובים משמעותית מהתנאים שניתן להשיג כיום. אם הריביות במשק עלו מאז שלקחתם את המשכנתא, או אם קיבלתם בזמנו הטבות ייחודיות שלא ניתן להשיג כיום, גרירת המשכנתא עשויה להיות אופציה כדאית.

לדוגמה: אם שווי המשכנתא הקיימת הוא 150,000 ₪ והיא בריבית פריים מינוס 0.8, שהיא נמוכה משמעותית מהריביות הנוכחיות, כדאי לשקול לגרור אותה.

כשעמלת הפירעון המוקדם גבוהה

אם עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הנוכחית גבוהה, גרירת המשכנתא עשויה לחסוך סכום משמעותי. כדאי לבדוק את גובה העמלה ולהשוות אותה לעלויות הגרירה ולהפרשי הריביות בין המשכנתא הנוכחית למשכנתא החדשה האפשרית.

כשנותרה תקופה ארוכה למשכנתא

ככל שנותרה תקופה ארוכה יותר עד לסיום המשכנתא, כך גדל החיסכון האפשרי מ בתנאים טובים. אם נותרו רק מספר שנים בודדות לסיום המשכנתא, החיסכון עשוי להיות קטן יחסית ולא להצדיק את המאמץ והעלויות הכרוכים בגרירה.

מתי לא כדאי לגרור משכנתא?

כשתנאי השוק טובים יותר

אם הריביות במשק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, ייתכן שתוכלו להשיג תנאים טובים יותר בלקיחת משכנתא חדשה. במקרה כזה, כדאי לשקול מיחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה במקום גרירה.

כשהמצב הפיננסי השתפר

אם המצב הפיננסי שלכם השתפר משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית (למשל, עלייה בהכנסות, שיפור בדירוג האשראי, או הגדלת ההון העצמי), ייתכן שתוכלו להשיג תנאים טובים יותר במשכנתא חדשה, גם אם הריביות במשק עלו מעט.

כשנדרשת משכנתא משלימה גדולה

אם הנכס החדש יקר משמעותית מהנכס הנוכחי, ותצטרכו לקחת משכנתא משלימה גדולה, ייתכן שעדיף לקחת משכנתא חדשה אחת במקום לגרור את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא משלימה. זאת, מכיוון שהבנק עלול לנצל את היותכם “לקוחות שבויים” ולהציע תנאים פחות טובים למשכנתא המשלימה.

בדיקת כדאיות 

לפני שמחליטים אם לגרור משכנתא או לא, חשוב לבצע בדיקת כדאיות מקיפה. בדיקה זו צריכה לכלול:

השוואת תנאים

יש להשוות את תנאי המשכנתא הנוכחית לתנאים שניתן להשיג כיום בשוק. בדקו את הריביות, תקופות ההחזר, ומסלולי המשכנתא השונים.

חישוב העלויות

חשבו את כל העלויות הכרוכות בכל אחת מהאפשרויות:

• גרירת משכנתא: עמלת גרירה, עלויות הערכת שמאי, עלויות בירוקרטיות, ותנאי המשכנתא המשלימה (אם נדרשת).
• משכנתא חדשה: עמלת פירעון מוקדם, עלויות לקיחת משכנתא חדשה, ותנאי המשכנתא החדשה.

התייעצות עם מומחים

מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עם הבנק לגבי הכדאיות של גרירת המשכנתא במקרה הספציפי שלכם. יועץ מקצועי יוכל לבצע בדיקת כדאיות מדויקת ולהמליץ על האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.

תהליך גרירת המשכנתא בפועל

אם החלטתם שגרירת משכנתא היא האפשרות המתאימה עבורכם, להלן השלבים העיקריים בתהליך:

פנייה לבנק המקורי

הצעד הראשון הוא לפנות לבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית ולהודיע על הרצון לגרור את המשכנתא. מומלץ לעשות זאת מוקדם ככל האפשר, עוד לפני מכירת הדירה הנוכחית ורכישת הדירה החדשה.

הכנת המסמכים הנדרשים

תידרשו להכין מסמכים שונים, כגון:

• הסכם מכירת הדירה הנוכחית
• הסכם רכישת הדירה החדשה
• מסמכים המאשרים את הבעלות בדירה החדשה
• מסמכים פיננסיים שונים

הערכת שמאי לנכס החדש

הבנק ידרוש לבצע הערכת שמאי לנכס החדש, כדי לוודא שערכו מספיק להבטחת ההלוואה.

חתימה על מסמכי הגרירה

לאחר אישור הבקשה, תידרשו לחתום על מסמכי הגרירה הרלוונטיים.

העברת השעבוד

הבנק יעביר את השעבוד מהנכס הישן לנכס החדש, ואתם תמשיכו לשלם את המשכנתא כרגיל.

 במקרה שטרם רכשתם נכס חדש

אם מכרתם את הדירה הנוכחית אך טרם רכשתם דירה חדשה, עדיין תוכלו לשמור על תנאי המשכנתא הטובים באמצעות “פיקדון גרירה”. פיקדון זה מאפשר לשמור על תנאי המשכנתא לתקופה מוגבלת, עד שתרכשו נכס חדש.

איך עובד פיקדון גרירה?

1. כספי מכירת הדירה הנוכחית מופקדים בפיקדון מיוחד בבנק.
2. הפיקדון משמש כבטוחה להחזר ההלוואה במקום השעבוד על הנכס שנמכר.
3. ממשיכים לשלם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא כרגיל.
4. כאשר רוכשים נכס חדש, הכספים משוחררים מהפיקדון ומשמשים למימון הרכישה, והשעבוד עובר לנכס החדש.

מגבלות פיקדון גרירה

חשוב לציין שפיקדון גרירה ניתן לתקופה מוגבלת בלבד, בדרך כלל שנה עד שלוש שנים. אם לא תרכשו נכס חדש בתוך תקופה זו, המשכנתא תיסגר והתנאים המיוחדים שלה יאבדו.

טיפים לגרירת משכנתא מוצלחת

תכננו מראש

מומלץ לתכנן את גרירת המשכנתא מראש, עוד לפני מכירת הדירה הנוכחית ורכישת הדירה החדשה. כך תוכלו לבדוק את הכדאיות של הגרירה ולהיערך בהתאם.

בדקו את כל האפשרויות

אל תסתפקו בגרירת המשכנתא כברירת מחדל. בדקו גם אפשרויות אחרות, כגון מיחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה, וחשבו את הכדאיות של כל אפשרות.

התייעצו עם מומחים

התייעצות עם יועץ משכנתאות מקצועי יכולה לחסוך לכם כסף רב. יועץ טוב יוכל לבדוק את הכדאיות של הגרירה, להשוות בין אפשרויות שונות, ולסייע בתהליך הגרירה עצמו.

תמקחו על המשכנתא המשלימה

אם תצטרכו לקחת משכנתא משלימה, אל תסכימו לכל תנאי שהבנק מציע. גם אם אתם “לקוחות שבויים”, עדיין יש לכם כוח מיקוח, במיוחד אם הבנק רוצה לשמור עליכם כלקוחות.

סיכום: האם כדאי לגרור משכנתא?

גרירת משכנתא יכולה להיות אפשרות כדאית במקרים רבים, במיוחד כאשר תנאי המשכנתא הנוכחית טובים יותר מהתנאים הנוכחיים בשוק, או כאשר עמלת הפירעון המוקדם גבוהה.

עם זאת, גרירת משכנתא אינה מתאימה לכל מצב. לעתים, מיחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה עשויים להיות כדאיים יותר, במיוחד אם הריביות במשק ירדו, המצב הפיננסי שלכם השתפר, או אם תצטרכו לקחת משכנתא משלימה גדולה.

לכן, חשוב לבצע בדיקת כדאיות מקיפה ולהתייעץ עם מומחים לפני קבלת החלטה. כל מקרה הוא ייחודי, ומה שמתאים לאחרים לא בהכרח יתאים לכם.

ייעוץ מקצועי מחברת הום טאון בניהולו של אריאל עובדיה

אם אתם שוקלים גרירת משכנתא, מומלץ לפנות לחברת ייעוץ המשכנתאות המקצועית “הום טאון” בהנהלתו של אריאל עובדיה. חברת “הום טאון” מספקת ייעוץ וליווי אישי למשכנתאות, ויש לה ניסיון רב בתחום גרירת המשכנתאות.

יועצי המשכנתאות של “הום טאון” יבצעו עבורכם בדיקת כדאיות מקיפה, יבנו עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית, וילוו אתכם לאורך כל תהליך גרירת המשכנתא. הם יעזרו לכם להחליט האם כדאי לגרור את המשכנתא או לבחור באפשרות אחרת, וידאגו שתקבלו את התנאים הטובים ביותר האפשריים.

חברת “הום טאון” בניהולו של אריאל עובדיה מאמינה במתן יחס אישי ובשקיפות מלאה, והתהליך שהם מציעים מדויק ומותאם עבורכם. אלפי לקוחות כבר קיבלו את השירות של “הום טאון” בקבלת הלוואת משכנתא, וחסכו עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים.

פנו עוד היום לחברת “הום טאון” לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית, ותוכלו לחסוך סכומים משמעותיים לאורך חיי המשכנתא.

חברת ייעוץ וליווי למשכנתאות – hometown כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ  – חייגו 1-801-370-470 ☎