כללים חדשים של בנק ישראל בשוק המשכנתאות

כללים חדשים של בנק ישראל בשוק המשכנתאות – כך הוראות בנק ישראל ישפיעו עליכם

בנק ישראל פרסם ביום 08.02.2026 עדכון משמעותי להוראות שוק המשכנתאות. המטרה ברורה: למנוע מצב שבו משקי בית שוקעים ב”הר חובות” שלא יוכלו לעמוד בו – אבל בלי לעצור לחלוטין את זרימת האשראי. מצד אחד יש הידוק בבדיקות יכולת ההחזר, ומצד שני יש הקלות נקודתיות שנועדו לאפשר גמישות אמיתית למי שזקוק למימון.

אז מה בעצם השתנה – ואיך זה ישפיע עליכם בפועל?

🔒 החמרה: בדיקת החזר כוללת על כל ההלוואות על הנכס

החל מ־1.7.2026, הבנקים לא יוכלו יותר לבחון כל הלוואה על דירה בנפרד. אם יש לכם משכנתא קיימת ואתם מבקשים הלוואה נוספת על אותו נכס (למשל לשיפוץ או לכל מטרה) – הבנק יחבר את כל ההחזרים החודשיים ויבדוק אותם יחד מול ההכנסה שלכם.

מה זה אומר בפועל?
נניח הכנסה משפחתית נטו של 20,000 ₪.
משכנתא קיימת: 6,000 ₪ בחודש.
הלוואה חדשה מבוקשת: 4,500 ₪ בחודש.

סה”כ החזרים: 10,500 ₪ – שהם 52.5% מההכנסה.
מאחר שהתקרה המותרת היא 50% – הבקשה תידחה.

כלומר, בנק ישראל רוצה לוודא שגם אם הריבית תעלה או ההוצאות יגדלו, עדיין יישאר למשפחה מרווח מחיה סביר.

💡 הקלה: הלוואה לכל מטרה עד 70% מימון

הקלה שהחלה כהוראת שעה הפכה לקבועה: ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה בשיעבוד דירה עד 70% משווי הנכס, בתנאי שהחלק שמעל 50% לא יעבור 200,000 ₪.

דוגמה:
שווי דירה – 2,000,000 ₪
משכנתא קיימת – 900,000 ₪

פעם היה אפשר להגיע עד מיליון ₪ (50%), כלומר עוד 100,000 ₪ בלבד.
כעת ניתן להגיע ל־1.2 מיליון ₪, ולכן אפשר לקבל תוספת של 300,000 ₪.

זו בשורה משמעותית למי שזקוק למימון זול יחסית – למשל לעזרה לילדים, סגירת חובות יקרים או השקעה.

🏠 הקלה לזוכי מחיר למשתכן / מחיר מטרה

בנק ישראל עדכן את תקרת שווי הדירה לצורך חישוב אחוז המימון בדירות מוזלות – מ־1.8 מיליון ₪ ל־2.1 מיליון ₪.

המשמעות: הבנק רשאי להתבסס על שווי השוק של הדירה (ולא רק על המחיר המסובסד), עד לתקרה החדשה.

דוגמה:
מחיר רכישה מוזל – 1.6 מיליון ₪
שווי שוק לפי שמאי – 2 מיליון ₪

בעבר: החישוב נעצר ב־1.8 מיליון → משכנתא מקסימלית: 1.35 מיליון ₪
כיום: אפשר לחשב לפי 2 מיליון → משכנתא עד 1.5 מיליון ₪

כלומר, ההון העצמי הנדרש קטן משמעותית – בשורה חשובה לזוגות צעירים.

⏳ פריסת חוב מעבר ל־30 שנה – במקרים חריגים

למרות שהכלל הוא שמשכנתא לא תעלה על 30 שנה, בנק ישראל מבהיר שכאשר מדובר בהסדר חוב, דחיית תשלומים או מתווה סיוע – ניתן יהיה לפרוס את ההחזרים גם מעבר לכך.

המטרה: לאפשר לבנקים להקטין החזר חודשי ללווים בקושי אמיתי, במקום לדחוף אותם לחדלות פירעון או מכירת הנכס.

📉 הקלה בחישוב ההכנסה הפנויה

עד היום, הלוואות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים תמיד נלקחו בחשבון בחישוב יחס ההחזר. כעת, אם מוכיחים לבנק “מקור סילוק ודאי” – ניתן להתעלם מהן.

למשל:
משפחה שקנתה דירה חדשה לפני שמכרה את הישנה. אם מוצגת הצהרה לרשות המסים על מכירת הדירה הקודמת – הבנק יכול להניח שהחוב עומד להיסגר ולא להעמיס אותו על יחס ההחזר.

זו גמישות חשובה מאוד במצבי מעבר.

לסיכום

בנק ישראל מהדק את המשמעת – אבל לא סוגר את הברז.
מי שמנהל נכון את ההתחייבויות שלו יוכל ליהנות מאפשרויות מימון טובות יותר, במיוחד דרך:

✔ הגדלת הלוואות לכל מטרה
✔ משכנתאות גבוהות יותר לזוכי דירות מוזלות
✔ גמישות במצבי מעבר או קושי זמני

המסר המרכזי ברור: אשראי – כן. הסתבכות – לא.

אם אתם מתכננים משכנתא, מיחזור או הלוואה על הנכס, חשוב לתכנן את המהלך נכון בהתאם לכללים החדשים – כי היום יותר מתמיד, מבנה ההחזרים קובע אם העסקה תאושר או תיפול.

חברת ייעוץ וליווי למשכנתאות – hometown כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ  – חייגו 052-8093385