כמה אחוז צריך למשכנתא

כמה אחוז צריך למשכנתא: המדריך המלא לחישוב אחוז המשכנתא הנכון עבורכם

הבנת יחס המימון במשכנתא – מה זה אומר באמת

השאלה “כמה אחוז צריך למשכנתא” היא אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות ראשונים ומנוסים כאחד. יחס המימון במשכנתא מתייחס לאחוז מערך הנכס שאתם יכולים לממן באמצעות הלוואת משכנתא, לעומת הסכום שעליכם להביא כהון עצמי. הבנת היחס הזה היא קריטית לתכנון פיננסי נכון ולהצלחת תהליך רכישת הדירה.

בישראל, יחס המימון במשכנתא נקבע על פי הוראות בנק ישראל ומשתנה בהתאם לפרופיל הלווה, סוג הנכס ומטרת הרכישה. עבור רוכשי דירה ראשונה, ניתן לעתים קרובות לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס, ואילו עבור רוכשי דירה שנייה או משקיעים, היחס יכול להיות נמוך יותר ולהגיע ל-50%-60%. הבנת היחסים הללו מאפשרת לכם לתכנן נכון את הרכישה ולדעת כמה הון עצמי תצטרכו לגייס.

המשמעות המעשית של יחס המימון היא שככל שהאחוז הגבוה יותר שתוכלו לקבל במשכנתא, כך פחות הון עצמי תצטרכו להשקיע ברכישת הדירה. זה יכול לשפיע על כל התכנון הפיננסי שלכם ועל היכולת שלכם לרכוש נכס יקר יותר או לשמור על נזילות פיננסית לצרכים אחרים.

הגורמים שמשפיעים על אחוז המשכנתא

פרופיל הלווה ויכולת ההחזר

הגורם הראשון והחשוב ביותר שקובע את אחוז המשכנתא שתוכלו לקבל הוא הפרופיל הפיננסי שלכם. הבנקים בוחנים את ההכנסה החודשית הקבועה, יציבות התעסוקה, ההיסטוריה האשראית ויכולת ההחזר הכוללת. לווה עם הכנסה גבוהה ויציבה, ללא חובות קיימים ועם היסטוריה אשראית נקייה, יוכל לקבל אחוז מימון גבוה יותר.

יכולת ההחזר נמדדת באמצעות יחס החוב להכנסה, המכונה DTI (Debt to Income). ככלל, הבנקים מאשרים משכנתא כאשר סך התשלומים החודשיים (כולל המשכנתא החדשה) לא עולה על 40%-50% מההכנסה הנטו החודשית. לווים עם יכולת החזר חזקה יותר יכולים לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר ותנאים מועדפים יותר.

הגיל של הלווה משפיע גם כן על אחוז המימון האפשרי. לווים צעירים יותר עם קריירה לפניהם יוכלו לעתים לקבל מימון גבוה יותר מלווים הקרובים לגיל הפרישה. הסיבה לכך היא שלבנקים יש ביטחון רב יותר ביכולת ההחזר לטווח הארוך של לווים צעירים.

סוג הנכס ומיקומו

סוג הנכס שאתם רוכשים משפיע באופן משמעותי על אחוז המימון שתוכלו לקבל. דירות בבניינים חדשים או נכסים איכותיים במיקומים מבוקשים יזכו לאחוזי מימון גבוהים יותר, מכיוון שהם נחשבים לפחות מסוכנים מבחינת הבנק. לעומת זאת, נכסים ישנים, בבניינים שאינם מתוחזקים או במיקומים פחות אטרקטיביים עשויים לזכות לאחוזי מימון נמוכים יותר.

הבנקים מעריכים את הנכס באמצעות שמאי מקצועי, והערכה זו משפיעה על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. אם השמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, אחוז המימון יחושב על פי ההערכה הנמוכה יותר, מה שעלול להפחית את סכום המשכנתא.

מיקום הנכס הוא גורם נוסף שהבנקים לוקחים בחשבון. נכסים במרכזי ערים גדולות, באזורים מבוקשים או בקרבת תשתיות חשובות יזכו לתנאים טובים יותר. הסיבה לכך היא שנכסים אלו נחשבים לנזילים יותר ופחות מסוכנים מבחינת הבנק.

אחוזי המימון לפי סוגי רוכשים שונים

רוכשי דירה ראשונה

רוכשי דירה ראשונה זוכים לתנאים מועדפים מהבנקים ומהמדינה כחלק ממדיניות עידוד הרכישה. ברוב המקרים, רוכש דירה ראשונה יכול לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס, ובמקרים מסוימים אף יותר. המשמעות היא שתצטרכו להביא רק 25% הון עצמי, בתוספת עלויות רכישה נוספות כמו מס רכישה, עמלות ועלויות משפטיות.

עבור רוכשי דירה ראשונה שעומדים בקריטריונים מסוימים, קיימות תכניות ממשלתיות שמאפשרות מימון גבוה עוד יותר. לדוגמה, תכנית “מחיר למשתכן” או “דירה להשכרה” יכולות לאפשר מימון של עד 85%-90% מערך הנכס. תכניות אלו מיועדות בעיקר לזוגות צעירים או לרוכשים עם הכנסה מתונה.

חשוב לציין שרוכשי דירה ראשונה נהנים גם מביטול או הפחתה במס רכישה, מה שמקטין את ההון העצמי הנדרש בפועל. התכנון הנכון של הרכישה יכול לחסוך סכומים משמעותיים ולאפשר רכישת דירה טובה יותר באותו תקציב.

רוכשי דירה שנייה ומשקיעים

רוכשי דירה שנייה ומשקיעים בנדל”ן מתמודדים עם מגבלות מחמירות יותר באחוזי המימון. ככלל, רוכש דירה שנייה יכול לקבל מימון של עד 70% מערך הנכס, ואילו משקיעים – עד 50%-60%. ההיגיון מאחורי המגבלות הללו הוא צמצום הסיכון המערכתי בשוק הנדל”ן ומניעת בועות מחירים.

עבור משקיעים, הבנקים מיישמים גם בדיקות מחמירות יותר של יכולת ההחזר ודורשים ביטחונות נוספים. כמו כן, הריבית על משכנתאות להשקעה בדרך כלל גבוהה יותר מזו שמוצעת לרוכשי דירה למגורים. זה אומר שמשקיעים צריכים לתכנן בקפידה רבה יותר את ההיבט הפיננסי של הרכישה.

למרות המגבלות, השקעה בנדל”ן עדיין יכולה להיות כדאית, במיוחד אם מתכננים נכון את מבנה המימון ובוחרים נכסים איכותיים במיקומים מבוקשים. הכנסות השכירות יכולות לסייע בכיסוי התשלומים החודשיים ולהפוך את ההשקעה לרווחית.

הון עצמי נדרש ותכנון פיננסי

חישוב ההון העצמי הכולל

כאשר מתכננים רכישת דירה, חשוב להבין שההון העצמי הנדרש אינו מסתכם רק באחוז שלא מממן הבנק. בנוסף לאחוז ההון העצמי מערך הנכס, תצטרכו לכסות גם עלויות נוספות כמו מס רכישה, עמלת עורך דין, עמלת מתווך, עלויות שמאי ועמלות בנק. העלויות הללו יכולות להגיע ל-5%-10% נוספים מערך הנכס.

לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה בשווי של מיליון שקל ומקבלים מימון של 75%, תצטרכו להביא 250,000 שקל כהון עצמי בסיסי. אך בנוסף לכך, תצטרכו להוסיף כ-70,000 שקל נוספים לכיסוי מס רכישה ועלויות נלוות, כך שסך ההון העצמי הנדרש יהיה כ-320,000 שקל. התכנון הנכון של הסכומים הללו מונע הפתעות לא נעימות בתהליך הרכישה.

חשוב גם לשמור על מרווח ביטחון פיננסי לאחר הרכישה. מומלץ לא לנצל את כל ההון העצמי הזמין לרכישה, אלא לשמור על נזילות למקרי חירום או להוצאות בלתי צפויות הקשורות לדירה החדשה.

מקורות מימון להון העצמי

קיימים מקורות שונים לגיוס ההון העצמי הנדרש למשכנתא. המקור הראשון והעיקרי הוא חיסכון אישי שנצבר לאורך השנים. רבים מתחילים לחסוך לקראת רכישת דירה כבר בשנים הראשונות של העבודה, ומשתמשים במכשירי חיסכון שונים כמו קרנות השתלמות, ביטוח מנהלים וקרנות נוספות.

מקור נוסף הוא קבלת מתנה ממשפחה או הורים. רבים מההורים בישראל מסייעים לילדיהם ברכישת הדירה הראשונה באמצעות מתנה או הלוואה משפחתית. חשוב לתעד נכון מקבלת כספים כאלו כלפי הבנק ורשויות המס.

אפשרות נוספת היא מכירת נכס קיים או נכסים פיננסיים אחרים. משקיעים ותיקים לעתים מוכרים השקעות בבורסה או נכסים אחרים כדי לגייס הון עצמי לרכישת נדל”ן. בכל מקרה, חשוב לתכנן מראש את גיוס ההון העצמי ולוודא שהכספים יהיו זמינים במועד הרכישה.

הבדלים בין בנקים ובחירת המסלול הטוב ביותר

השוואת תנאים בין בנקים שונים

כל בנק בישראל עובד על פי הנחיות בנק ישראל, אך יש הבדלים משמעותיים בין הבנקים בתנאים שהם מציעים ובגישה לסוגי לקוחות שונים. חלק מהבנקים מתמחים במשכנתאות לרוכשי דירה ראשונה ומציעים תנאים מועדפים לקבוצה זו, בעוד אחרים מתמחים במשקיעים ובלקוחות VIP.

ההבדלים מתבטאים לא רק באחוזי המימון אלא גם בריביות המוצעות, בעמלות, בגמישות התנאים ובשירות הלקוחות. לדוגמה, בנק אחד עשוי להציע אחוז מימון גבוה יותר אבל ריבית גבוהה יותר, בעוד בנק אחר יציע אחוז מימון נמוך יותר אבל ריבית אטרקטיבית יותר.

כמו כן, יש הבדלים בקריטריונים לאישור המשכנתא. חלק מהבנקים גמישים יותר עם עצמאיים או עם לקוחות שיש להם מקורות הכנסה לא סטנדרטיים, בעוד אחרים מחמירים יותר ודורשים הכנסה קבועה וותקנית בלבד.

מסלולי ריבית וההשפעה על אחוז המימון

סוג מסלול הריבית שתבחרו יכול להשפיע על אחוז המימון שתוכלו לקבל. מסלולי ריבית קבועה בדרך כלל מאפשרים אחוזי מימון גבוהים יותר מכיוון שהם נחשבים פחות מסוכנים מבחינת הבנק. לעומת זאת, מסלולי ריבית משתנה או מסלולים אקזוטיים יותר עשויים להגביל את אחוז המימון.

החלטה על מבנה המשכנתא צריכה לקחת בחשבון לא רק את האחוז המרבי שניתן לקבל, אלא גם את הסיכונים וההזדמנויות הכלולים בכל מסלול. מומלץ לפזר את המשכנתא על פני מספר מסלולים כדי להפחית סיכונים ולמטב את התנאים.

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע בבניית מבנה משכנתא אופטימלי שמשלב בין השגת אחוז המימון הגבוה ביותר לבין ניהול נכון של הסיכונים והעלויות לטווח הארוך.

מגמות שינוי ברגולציה ובשוק

רגולציה של בנק ישראל לגבי אחוזי המימון במשכנתאות משתנה מעת לעת בהתאם למצב הכלכלי ולמדיניות המוניטרית. בשנים האחרונות אנו עדים להקשחות והרחבות לסירוגין, בהתאם למגמות בשוק הנדל”ן ולרצון לאזן בין זמינות האשראי לבין יציבות פיננסית.

השינויים ברגולציה יכולים להשפיע משמעותית על אחוזי המימון הזמינים לסוגי רוכשים שונים. לדוגמה, בתקופות של עלייה חדה במחירי הנדל”ן, בנק ישראל עשוי להחמיר את הדרישות למשקיעים, בעוד שבתקופות של האטה כלכלית, ייתכנו הקלות מסוימות.

מגמות טכנולוגיות ושינויים בשוק הפיננסי גם משפיעים על זמינות המימון. כניסה של גופים חוץ בנקאיים לשוק המשכנתאות יוצרת תחרות נוספת ויכולה להוביל לשיפור התנאים ללקוחות. חשוב להיות מעודכנים במגמות השוק ולהתייעץ עם מקצועים לקבלת המידע העדכני ביותר.

טיפים מעשיים לשיפור אחוז המימון

חיזוק הפרופיל הפיננסי

אם אתם מתכננים לקנות דירה בעתיד הקרוב, ישנם צעדים שתוכלו לנקוט כדי לשפר את הפרופיל הפיננסי שלכם ולהגדיל את אחוז המימון שתוכלו לקבל. הצעד הראשון הוא חיזוק מצב האשראי על ידי סגירת חובות קיימים וקיום תשלומים סדירים של כל ההתחייבויות הפיננסיות.

חיסכון הדרגתי ועקבי מוכיח יציבות פיננסית ומשפר את הרושם על הבנק. פתיחת חשבון חיסכון ייעודי לקניית הדירה והפקדות חודשיות קבועות מציגות מחויבות ויכולת ניהול פיננסי נכונה.

העלאת ההכנסה באמצעות קידום בעבודה, עבודה נוספת או פיתוח מקורות הכנסה נוספים יכולה לשפר משמעותיות את יכולת קבלת המשכנתא. הבנקים מעריכים הכנסה יציבה וגוברת, ויש לכך השפעה ישירה על אחוז המימון הזמין.

התזמון הנכון לפנייה לבנק

תזמון הפנייה לבנק לקבלת משכנתא יכול להשפיע על התנאים שתקבלו. מומלץ לפנות לבנק כאשר המצב הפיננסי שלכם במיטבו, כאשר ההכנסה יציבה והיסטוריית האשראי נקייה. עונות מסוימות בשנה יכולות להיות טובות יותר לקבלת משכנתא, כאשר הבנקים נמצאים בלחץ לעמוד ביעדים או כאשר התחרות בשוק גבוהה.

כמו כן, חשוב להיות מוכנים עם כל המסמכים הנדרשים ולהציג בפני הבנק תמונה מלאה וחיובית של המצב הפיננסי. הכנה יסודית לפגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק יכולה לעשות את ההבדל בתנאים שתקבלו.

חישוב העלות האמיתית של המשכנתא

הבנת העלות האמיתית של המשכנתא דורשת מבט רחב יותר מאשר רק התמקדות באחוז המימון. חשוב לחשב את כלל העלויות הכרוכות במשכנתא לאורך כל חייה, כולל ריביות, עמלות, ביטוחים ועלויות נלוות. לעתים, אחוז מימון גבוה יותר עם ריבית גבוהה יכול להיות יקר יותר לטווח הארוך מאחוז מימון נמוך יותר עם ריבית נמוכה.

כלי חישוב מקוונים ויועצי משכנתאות מקצועיים יכולים לסייע בביצוע השוואה מקיפה בין האפשרויות השונות. חשוב לבחון תרחישים שונים ולהבין את ההשפעה של כל החלטה על התקציב החודשי והעלות הכוללת לטווח הארוך.

סיכום והמלצות למימוש מיטבי

בחירת אחוז המימון הנכון למשכנתא היא החלטה מורכבת הדורשת התחשבות במגוון גורמים. המפתח להצלחה הוא הבנת המצב הפיננסי האישי, הכרת האפשרויות בשוק וקבלת החלטה מושכלת המבוססת על מידע מדויק ועדכני.

ההמלצה העיקרית היא לא להסתפק באחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אלא לחפש את האיזון הנכון בין אחוז המימון, עלות המימון והגמישות בתנאים. השקעה בייעוץ מקצועי יכולה לחסוך כסף רב ולהבטיח קבלת התנאים הטובים ביותר.

תכנון מוקדם, חיזוק הפרופיל הפיננסי והכנה יסודית לתהליך יכלילו לכם לקבל את אחוז המימון הטוב ביותר עבור המצב הספציפי שלכם. זכרו שמשכנתא היא התחייבות לשנים רבות, ולכן חשוב לקבל החלטות מחושבות ומבוססות על ידע מקצועי.

על המחבר: אריאל עובדיה הוא יועץ משכנתאות ותיק ומנכ”ל חברת הום טאון ייעוץ משכנתאות. עם ניסיון של מעל עשר שנים בתחום הפיננסים והמשכנתאות, אריאל התמחה בליווי לקוחות בקבלת אחוזי המימון הטובים ביותר ובבניית מבני משכנתא מותאמים אישית. חברת הום טאון ידועה בגישתה המקצועית והמסורה, ומספקת שירותי ייעוץ מקיפים החל מבדיקת כדאיות, דרך השוואת הצעות מבנקים שונים, ועד לליווי מלא לאורך כל תהליך קבלת המשכנתא. אריאל ותצוותו מתמחים במציאת הפתרונות הפיננסיים הטובים ביותר עבור כל לקוח בהתאם למצבו הייחודי ולמטרותיו.

חברת ייעוץ וליווי למשכנתאות – hometown כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ  – חייגו 052-8093385