משכנתא נוספת לדירה קיימת

אם ניתן לקבל שתי משכנתאות במקביל? האם אפשר למשכן נכס קיים ולהשתמש בו כמקור מימון? ומהם התנאים שבהם הבנק יאפשר להגדיל משכנתא קיימת? שאלות אלו מעסיקות רבים בישראל, במיוחד לאור העלייה במחירי הדיור והצורך במציאת פתרונות מימון יצירתיים. במאמר זה נסקור בהרחבה את האפשרויות, המגבלות וההמלצות, כדי שתוכלו לקבל החלטות נכונות ולבנות אסטרטגיה פיננסית חכמה.

האם אפשר לקבל שתי משכנתאות?

התשובה היא כן – ניתן לקבל שתי משכנתאות במקביל. מצב כזה מתרחש לרוב כאשר רוכשים דירה נוספת בזמן שעדיין קיימת משכנתא על הדירה הראשונה. עם זאת, חשוב לדעת שהמימון המקסימלי יורד משמעותית: בעוד שבדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון מערך הנכס, בדירה שנייה הבנק מאפשר עד 50% בלבד. המשמעות היא שעליכם להעמיד הון עצמי גבוה יותר, או למצוא מקורות מימון נוספים.

משכון נכס קיים – איך זה עובד?

מי שכבר מחזיק בנכס יכול להשתמש בו כבטוחה לקבלת הלוואה. פעולה זו נקראת “משכון נכס קיים” או “שעבוד נכס”. במקרה שאין משכנתא על הנכס, ניתן לרשום עליו משכנתא חדשה ולקבל סכום כסף שישמש לרכישת נכס נוסף, לשיפוץ, או לכל מטרה אחרת. אם קיימת משכנתא, לעיתים ניתן להוסיף משכנתא שנייה או למחזר את הקיימת בתנאים משופרים. היתרון המרכזי הוא ריבית נמוכה יותר לעומת הלוואות רגילות, מאחר והבנק מקבל ביטחון חזק בדמות הנכס.

הגדלת משכנתא קיימת

אפשרות נוספת היא הגדלת משכנתא קיימת. תהליך זה נקרא לעיתים “משיכת הון נוסף”. אם ערך הנכס עלה מאז שנלקחה ההלוואה המקורית, ניתן לפנות לבנק ולבקש מימון נוסף כנגד אותו נכס. זהו פתרון נוח עבור משפחות המעוניינות במימון לשיפוץ, רכישת רכב, כיסוי חובות או אפילו רכישת דירה נוספת. חשוב לזכור כי ההחזר החודשי יעלה, ולכן יש לוודא שההכנסה הפנויה מאפשרת זאת.

מימון דירה שנייה – אילו אפשרויות קיימות?

רכישת דירה שנייה בישראל מצריכה תכנון קפדני. קיימות מספר דרכי מימון מרכזיות:

• הון עצמי – כספים זמינים מחסכונות או ממכירת נכס קודם.

• משכנתא לדירה שנייה – עד 50% מימון מערך הנכס הנרכש.

• שעבוד נכס קיים – משכנתא נוספת על דירה בבעלותכם.

• הלוואות גישור או הלוואות צרכניות – פתרון זמני עד קבלת כספים עתידיים, למשל ממכירת נכס אחר.

השילוב בין האפשרויות מאפשר בניית תמהיל מותאם אישית בהתאם ליכולת הפיננסית ולתוכניות לטווח ארוך.

מתי לא מאשרים משכנתא?

למרות הגמישות, קיימים מקרים שבהם הבנק לא יאשר הלוואה חדשה:

• כאשר ההכנסה החודשית אינה מספיקה להחזר החודשי.

• אם קיימת היסטוריית אשראי שלילית (כגון צ’קים חוזרים או חובות בהוצאה לפועל).

• כשיחס המימון חורג מהמותר על פי הוראות בנק ישראל.

• אם לא הוצגו ביטחונות מספקים.

במקרים כאלו מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה, שידע להציג לבנק את הנתונים בצורה מיטבית ואף לפנות לגופים חוץ־בנקאיים במידת הצורך.

איך מחשבים הכנסה פנויה?

אחד המדדים המרכזיים בהחלטת הבנק הוא ההכנסה הפנויה. חישוב זה כולל את סך ההכנסות נטו של בני המשפחה בניכוי ההוצאות הקבועות – הלוואות קיימות, תשלומי מזונות, התחייבויות פיננסיות וכדומה. הכלל הוא שהחזר המשכנתא לא יעלה על כ־30%–40% מההכנסה הפנויה. מי שחורג מהטווח הזה עשוי לקבל סירוב או להידרש להקטין את סכום ההלוואה.

לסיכום

מערכת המימון לדיור בישראל מורכבת, אך מאפשרת גמישות רבה. ניתן לקבל שתי משכנתאות, למשכן נכס קיים, להגדיל הלוואה קיימת ואף לממן רכישת דירה שנייה בדרכים שונות. עם זאת, כל החלטה מחייבת בחינה מקצועית של ההכנסות, ההתחייבויות והיכולת לעמוד בהחזרים לאורך שנים. ייעוץ נכון ותכנון פיננסי מוקדם יכולים לחסוך כסף רב ולאפשר לכם להשיג את היעדים הנדל”ניים שלכם בצורה בטוחה וחכמה.

חברת ייעוץ וליווי למשכנתאות – hometown כאן לשירותכם

לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ  – חייגו 052-8093385