שליש דירה משכנתא

שליש דירה ומשכנתא – מדריך משפטי ופיננסי לרוכשים

רכישת זכויות חלקיות במקרקעין, ובפרט רכישת “שליש דירה”, הפכה לנפוצה בשוק הנדל”ן בישראל, בעיקר בקרב בני משפחה, משקיעים או רוכשים המבקשים להיכנס לשוק בעלות נמוכה יותר. יחד עם זאת, נטילת משכנתא לצורך רכישת חלק יחסי בדירה מעלה סוגיות משפטיות ותכנוניות שיש להכיר מראש.

מהי בעלות של שליש דירה?

בעלות על שליש דירה משמעה החזקה בזכות קניינית חלקית בנכס מקרקעין, בדרך כלל במושע (בעלות משותפת בלתי מסוימת). כלומר, אין לרוכש חלק פיזי מוגדר בדירה אלא זכות יחסית בכלל הנכס. מצב זה מוסדר לפי חוק המקרקעין, התשכ”ט–1969, ומחייב הסדרה בין השותפים לעניין שימוש, החזקה וניהול.

האם ניתן לקבל משכנתא על שליש דירה?

התשובה היא כן, אך בכפוף למספר מגבלות. הבנקים נוטים לראות בעסקאות של רכישת חלק יחסי בנכס כבעלות סיכון גבוה יותר, בעיקר בשל הקושי במימוש הבטוחה במקרה של חדלות פירעון. לכן, התנאים לקבלת משכנתא עשויים להיות מחמירים יותר בהשוואה לרכישת דירה שלמה.

במרבית המקרים, הבנק ידרוש:

רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על חלקו היחסי
רישום משכנתא על הזכויות הנרכשות בלבד
לעיתים – הסכמת יתר השותפים לשעבוד הזכויות
בדיקה כי אין מניעה משפטית או תכנונית לרישום הזכויות

שיקולים מרכזיים של הבנק

בעת בחינת בקשה למשכנתא עבור שליש דירה, הבנק בוחן מספר פרמטרים:

זהות השותפים בנכס והקשר ביניהם
קיומו של הסכם שיתוף המסדיר זכויות וחובות
אפשרות למימוש הנכס במקרה של כשל בתשלום
שווי הנכס והערכת השווי של החלק היחסי

בהיעדר הסכם שיתוף ברור, הבנק עשוי לסרב להעמיד מימון, שכן קיימת אי-ודאות לגבי זכויות השימוש והיכולת למכור את החלק בעתיד.

הסכם שיתוף – רכיב מהותי
הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות בדירה הוא כלי משפטי מרכזי בעסקאות מסוג זה. ההסכם מסדיר את חלוקת השימוש בנכס, מנגנוני קבלת החלטות, זכות קדימה במקרה של מכירה, וכן תנאים לפירוק שיתוף. קיומו של הסכם כזה משפר את סיכויי קבלת המשכנתא ומקטין את רמת הסיכון מבחינת הבנק.

מיסוי והיבטים נוספים – שליש דירה

רכישת שליש דירה עשויה להשפיע על חבות במס רכישה, בהתאם למעמדו של הרוכש (דירה יחידה או נוספת). בנוסף, בעת מכירת הזכות, יחול מס שבח בהתאם לחלק היחסי. יש לבחון את השלכות המס טרם ביצוע העסקה.

יתרונות וחסרונות – שליש דירה

יתרון מרכזי ברכישת שליש דירה הוא האפשרות להיכנס לשוק הנדל”ן בהון עצמי נמוך יחסית. עם זאת, קיימים חסרונות מהותיים:

קושי במימוש הזכויות בעת מכירה
תלות בשותפים אחרים
מורכבות בקבלת מימון בנקאי
פוטנציאל לסכסוכים משפטיים

סיכום

נטילת משכנתא לצורך רכישת שליש דירה היא אפשרית, אך מחייבת בדיקה משפטית וכלכלית מקיפה. יש לוודא כי הזכויות רשומות כדין, כי קיים הסכם שיתוף מסודר, וכי אין מגבלות תכנוניות או משפטיות על הנכס. ליווי של עורך דין ויועץ משכנתאות מומחה הוא חיוני לצורך צמצום סיכונים והבטחת מימון בתנאים מיטביים.

חברת ייעוץ וליווי למשכנתאות – hometown כאן לשירותכם
לקבלת פרטים נוספים או לקבלת ייעוץ  – חייגו 052-8093385